【初心者向け】不動産売買の仕組みをわかりやすく解説
こんにちは。48歳、自営業の父です。
FP2級・証券外務員1種・宅建士の資格を持ち、
「節約×手堅い投資×お得な暮らし」をテーマに発信しています。
今回は、「不動産売買の仕組み」について、
はじめて家や土地を買うお父さんにもわかるように、
流れとポイントをやさしく解説します。
不動産売買の基本は「売主」と「買主」の契約
不動産の売買とは、
簡単に言えば「売主が不動産を売り、買主が代金を支払う契約」です。
ただし、洋服や家電のように「買ってすぐ持ち帰る」わけではありません。
不動産には登記や法的な権利関係があるため、
契約から引き渡しまでにいくつものステップを踏む必要があります。
不動産売買の流れ（全体像）
1️⃣ 売却・購入の相談
まず、売りたい人・買いたい人が不動産会社に相談します。
不動産会社は「宅地建物取引業者」として、売買を仲介する立場です。
2️⃣ 物件の査定・物件探し
売主は物件の価格を査定してもらい、
買主は希望のエリア・価格帯で物件を探します。
3️⃣ 重要事項説明
契約の前に「この不動産にはどんな権利・制限があるのか」を
宅地建物取引士（宅建士）が説明します。
ここで内容を理解しておかないと、後でトラブルになることも。
4️⃣ 売買契約の締結
売主と買主が合意したら、正式に契約書を交わします。
契約時には「手付金（通常は物件価格の5〜10%）」を支払います。
5️⃣ 住宅ローンの申し込み・審査
買主がローンを利用する場合、この段階で金融機関の審査を受けます。
無事に承認されると、契約を進められます。
6️⃣ 残代金の支払いと物件の引き渡し
最後に残りの代金を支払い、登記手続きを行います。
この瞬間に、不動産の所有権が売主から買主に移ります。
仲介手数料と不動産会社の役割
不動産会社は「売主と買主の間をつなぐ」立場です。
その報酬として仲介手数料を受け取ります。
上限は法律で定められており、
物件価格が400万円を超える場合は次の計算式で決まります。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
たとえば3,000万円の物件なら、
およそ105万円（税込）ほどが仲介手数料です。
この金額は、売主・買主のどちらか一方、
または双方から支払われることもあります。
FPが見る“不動産売買で注意すべきお金の話”
不動産を購入する際は、物件代金だけでなく
諸費用にも注意が必要です。
おおよそ物件価格の7〜10％が目安です。
主な内訳は👇
- 仲介手数料
- 登記費用（司法書士報酬）
- 固定資産税精算金
- 火災保険料
- 住宅ローンの手数料・保証料
たとえば3,000万円の物件なら、諸費用で200〜300万円ほどかかる計算。
ここを見落とすと「思ったよりお金が足りない！」となりがちです。
売却側の注意点：税金にも気を配る
不動産を売る場合も、利益（譲渡所得）が出れば課税対象になります。
計算式は次の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入費用＋諸経費）
保有期間が5年を超えるかどうかで税率も変わります。
- 5年以下（短期譲渡）：約39%
- 5年超（長期譲渡）：約20%
マイホームの売却なら「3,000万円の特別控除」が使える場合もあります。
まとめ｜不動産売買は“契約とお金”の理解が大切
不動産の売買は、人生でもっとも大きな取引の一つ。
しかし、流れやお金の仕組みを理解しておけば、
必要以上に不安になることはありません。
FPとして、そして宅建士としてお伝えしたいのは、
「不動産は“感情”ではなく、“情報”で判断するもの」
ということです。
焦らず、しっかり比較・検討し、
信頼できる不動産会社や担当者を選ぶことが、
後悔しない売買の第一歩になります。