第1回：【予兆と決断】大阪市内・木造ワンルーム6部屋。金利上昇の足音に、49歳のパパが下した「7,000万円の決断」
こんにちは。 49歳の父、FP2級・証券外務員1種・宅建士の資格を持っています。 実務経験はありませんが、試験勉強で「不動産と金融の仕組み」を学んだ分、世の中の景気の変化には、普通の人より少しだけ敏感なつもりです。
今日は、わが家の家計を揺るがした「不動産売却」の実体験を、全4回にわたってお話しします。
ことの始まりは、私が所有していた大阪市内の木造ワンルーム・全6部屋の収益物件でした。 一時は安定した収益を生んでいたこの物件ですが、ある「目に見えない敵」が、じわじわと私の首を絞め始めていたのです。
「超低金利」という蜜月の終わり
私が物件を所有していた数年間、日本はずっと「低金利」でした。 証券外務員やFPの勉強をしていれば、金利が低いことが、不動産投資においてどれほど強力な「テコ（レバレッジ）」になるかは常識です。
しかし、ニュースで「金利上昇」の文字が躍り始めた時、私の心拍数は上がりました。 所有していたのは木造物件。耐用年数が短い分、ローンの返済期間もシビアです。 もし、ここから金利が1%上がったら？ 月々の返済額はどうなる？ 修繕費が重なったら？
FPとしての「ライフプランシミュレーション」が、頭の中で警報を鳴らし始めました。 「このままでは、キャッシュフローが回らなくなる……」
7,000万円という「借金」の重み
物件のローン残高は、約7,000万円。 49歳、一児の父。 これから子どもの教育費がピークを迎え、自分たちの老後資金も本腰を入れて貯めなければならない時期です。
宅建士の試験で学んだ「木造物件の価値の減り方」を思い出し、背筋が凍りました。 時間が経てば経つほど、建物の価値は下がり、出口（売却）は難しくなる。 今ならまだ、大阪市内の需要がある。 でも、金利が本格的に上がってからでは、買い手もローンが組みにくくなり、売り抜けるのは至難の業になる……。
パパが下した、苦渋の「全売却」宣言
ある夜、家族の寝顔を見ながら決意しました。 「今、この物件を売却して、身軽になろう」
正直、投資家としては「持ち続ける勇気」も必要だと言われます。 でも、私は一人の父親です。 家族の未来を、金利というコントロールできないリスクにさらしたままにするわけにはいきません。
資産を「守る」ための「攻めの売却」。 しかし、この決断の先に、**「300万円の赤字査定」**という、実務のプロからの冷酷な現実が待ち受けているとは、この時の私はまだ知る由もありませんでした。
次回予告
意を決して不動産業者に査定を依頼した私。 しかし、返ってきた言葉は**「300万円の持ち出し（赤字）は覚悟してください」**という絶望的な数字でした。 「資格の知識」と「不動産実務」の壁に、49歳のパパはどう立ち向かったのか？
第2回：【絶望の査定】プロが告げた「300万の赤字」。宅建士パパが譲れなかった「プラマイゼロ」のライン
お楽しみに。
